Plus de 15.400 13.400 propriétés rustiques ont changé de mains au mois de mai et plus de 2022 15 en juin. Des chiffres de vente qui, en cette année XNUMX, atteignent les niveaux les plus élevés des XNUMX dernières années, selon les données publiées par l'Institut national de la statistique (INE). Ce ne sont pas des données occasionnelles, car les opérations avec des terres agricoles ont explosé au cours des deux dernières années. Derrière ce rebond, ce n'est pas tant la vocation à s'engager dans le monde rural comme alternative d'avenir, mais plutôt un nombre croissant d'investisseurs qui se lancent pour racheter des entreprises du secteur primaire et des terres agricoles simplement parce qu'elles sont rentables. et sont devenus un produit d'investissement.

« Dans d'autres zones, comme aux États-Unis ou en Australie, ce sont des actifs matures, mais l'agriculture en Espagne et au Portugal n'a pas toujours été visible pour les investisseurs. Cependant, cela a changé, il a mûri, il est désormais beaucoup plus technologique et cela a facilité l'entrée d'investisseurs institutionnels qui y voient une alternative à moyen et long terme", explique Héctor Rodríguez, "directeur associé" d'Agribusiness - qui s'apparente à un appel à l'investissement agricole – du cabinet de conseil CBRE Espagne. Une alternative, indiquent-ils, moins chère car les prix payés pour investir en Australie ou en Californie, par exemple, doublent ceux de l'Espagne.

Ce cabinet vient de publier le rapport L'agro-industrie dans la péninsule ibérique, où il reflète le potentiel du terrain pour les investisseurs institutionnels, que ce soit avec l'achat de terres ou d'entreprises agroalimentaires. Inversores que antes centraban su atención en el ladrillo pero que ahora ven la actividad agraria como un foco de negocio, donde los terrenos de calidad son reducidos a escala global –pesa el cambio climático– y donde las exigencias de alimentación de la población van a multiplicarse dans les prochaines années. "On estime que la production alimentaire devra croître entre 60% et 70% pour pouvoir nourrir la population mondiale d'ici 2050, soit 9.000 milliards de personnes", indique le rapport.

Une attention qui découle de la rentabilité élevée –en Espagne, elle atteint 10%– et où la liquidité est garantie –argent en espèces– à moyen et long terme. « Ce sont des actifs très sûrs pour les investisseurs. Ils sont résilients. Ils étaient dans la crise de 2007 et dans la crise du coronavirus », raconte Héctor Rodríguez. "Il y a un intérêt pour l'Espagne, car nous parlons d'un secteur solide, nous sommes le quatrième producteur alimentaire de l'Union européenne et le septième au monde", ajoute-t-il.

Qu'est-ce que les investisseurs ont remarqué sur le terrain ?

Quant à savoir qui est derrière ces investissements sur le terrain, CBRE ne mentionne pas de noms spécifiques, qui sont les entreprises, locales ou mondiales, qui parient sur l'achat de terres agricoles, mais il indique des typologies. « Nous travaillons avec trois types d'investisseurs. Le premier, bureau de la famille Les Espagnols [sociétés patrimoniales qui canalisent les fortunes familiales] qui investissaient déjà dans ce secteur et veulent plus d'investissements dans l'agriculture ou entrer dans des fermes agricoles », souligne-t-il.

Avec eux, Héctor Rodríguez énumère les fonds de capital-risque, qui fixent un horizon temporel pour rentabiliser l'investissement, c'est-à-dire qu'ils sont là pendant 10 ans et puis ils partent, ils le revendent ; et les caisses de retraite et compagnies d'assurance qui commencent à s'intéresser à ce segment. Ces derniers "sont les investisseurs immobiliers traditionnels, qui recherchent un rendement fixe, ils ne veulent pas s'exposer au risque". Ils opèrent dans cession-bail, Ils achètent un terrain et cherchent un locataire pour l'exploiter et payer un loyer annuel. "Ils n'arrêtent pas de le voir comme un simple bien immobilier de plus, sans risque, alors que les deux premiers profils d'investisseurs ont un profil de risque plus élevé", ajoute-t-il.

À ces profils Cocampo – une plateforme web spécialisée avec des annonces pour investir dans des propriétés rustiques – ajoute d'autres types d'investisseurs, dont le professionnel du terrain, « principalement un agriculteur ou un éleveur, qui est déjà présent dans le secteur et qui achète de nouveaux actifs productifs pour croître et obtenir de meilleures économies d'échelle », déclare Regino Coca, PDG de Cocampo. Il s'ajoute également aux fonds d'investissement qui recherchent des terrains pour installer des centrales d'énergie renouvelable et aux particuliers qui souhaitent des fermes de loisirs, "qui peuvent inclure des activités de chasse, agricoles ou d'élevage, mais dont les objectifs les plus communs sont la diversification du patrimoine et l'amélioration de la qualité de la vie. Ils recherchent généralement des fermes à moins de deux heures de leur lieu de résidence », indique-t-il.

Les organisations agraires doutent de la rentabilité

Les fonds et les entreprises qui recherchent la rentabilité s'intéressent avant tout aux produits où ils voient plus de marge de croissance. "Les investisseurs parient sur des actifs de grande valeur, avec une demande en croissance de 2% ou 3% par an." Là, CBRE cite des produits tels que l'huile d'olive, les amandiers, les pistaches, les agrumes, les fruits tropicaux (comme l'avocat ou la mangue) et les fraises, framboises ou myrtilles. "Ce sont des produits avec projection de consommation qui offrent une sécurité sur l'investissement, car il y a une demande croissante d'aliments sains, d'origine locale et qui laissent moins d'empreinte carbone et hydrique."

Dans le cas des oliviers, selon le rapport, la rentabilité moyenne par tonne et par hectare peut atteindre 14 %, similaire à celle de l'avocat. Cependant, ces chiffres sont beaucoup plus élevés pour les mandarines ou les pommes, où la rentabilité moyenne, le retour sur investissement, peut atteindre 50 % par tonne et par hectare.

Cette rentabilité est loin de la vision que les organisations agraires ont de la situation actuelle. Il y a quelques semaines, l'Union des petits agriculteurs (UPA) assurait que la hausse des prix de ces mois "cache une réalité grave basée sur des coûts élevés et des prix bas dans le domaine et sur la spéculation et les abus des intermédiaires". « Malgré la hausse des prix des fruits et légumes aux consommateurs, les agriculteurs ne couvrent toujours pas les coûts dans la plupart des calibres, à l'exception des plus gros, qui représentent à peine 20 % de la production totale de fruits à noyau (cerises, prunes, pêches. ..) », a indiqué l'UPA.

La Coordinateur des organisations d'agriculteurs et d'éleveurs (COAG) Il a également averti que le changement climatique allait réduire de 80% la superficie propice à la culture de l'olivier en Andalousie, dans des variétés pluviales telles que hojiblanca et manzanilla. « Seule la variété picual pourrait maintenir les rendements des terres arides dans les zones de culture de l'intérieur, bien que dans un scénario de hausse de 2,5 °C, l'augmentation des températures réduirait les rendements dans toutes les zones de production : -83 % à Séville, -72 % à Cadix, -41 %. % à Cordoue et -16 % à Jaén et -5,7 % à Grenade », a-t-il décomposé.

Cependant, les investisseurs voient les actifs agricoles comme un bouclier contre la hausse des prix. "Les investisseurs voient dans l'agriculture une protection contre l'inflation", expliquent-ils du cabinet de conseil. "En période de forte inflation, la valeur des fermes augmente et, aussi, le prix des produits agricoles." Cocampo pointe dans la même direction. « Les propriétés rurales sont des produits de l'économie réelle et sont réévaluées au même rythme que l'économie dans son ensemble. C'est une caractéristique commune des actifs immobiliers qui est encore meilleure dans le cas des propriétés rustiques car ce sont des actifs limités. Comme le dit la devise de Cocampo : "Achetez de la terre, elle ne se fabrique plus".

Une autre variable qui entre en jeu dans cet intérêt d'investissement est l'aide publique, la politique agricole commune (PAC) européenne. « Les subventions sont également un élément clé du jeu et ne peuvent être négligées. Les subventions de l'UE ont augmenté de 56 % depuis la dernière fois que des fonds ont été alloués à l'agriculture pour résoudre des problèmes », indique le rapport CBRE.

Quant aux zones les plus attractives pour ces investisseurs qui recherchent la rentabilité de la production agroalimentaire, au Portugal on se concentre sur les zones de l'Algarve et de l'Alentejo ; tandis qu'en Espagne, ce sont l'Andalousie, le Levant et l'Estrémadure. Si l'on regarde les données publiées par l'INE, les communautés qui ont concentré le plus d'opérations immobilières rurales en mai étaient Castilla y León (2.534 2.238), Andalucía (1.985 1.786), Castilla-La Mancha (1.209 XNUMX), Comunitat Valenciana (XNUMX XNUMX) et Aragón ( XNUMX XNUMX).

"Nous observons trois facteurs qui déclenchent l'intérêt des investissements : l'eau, les énergies renouvelables et la proximité des grands centres urbains", précise le responsable de Cocampo. « Les professionnels de l'agriculture recherchent des fermes avec de l'eau, avec des possibilités d'irrigation. Les contraintes environnementales, la proximité de sous-stations électriques avec une capacité d'évacuation et des critères économiques les conduisent à soumissionner pour les mêmes fermes auprès d'investisseurs dans les énergies renouvelables. Enfin, les investisseurs privés qui recherchent une propriété de loisirs apprécient fortement la proximité avec leur lieu de résidence, car ils veulent pouvoir profiter pleinement de la propriété ».