Mais de 15.400 propriedades rústicas mudaram de mãos no mês de maio e mais de 13.400 em junho. Alguns números de vendas que, neste 2022, atingem os níveis mais elevados dos últimos 15 anos, segundo os dados publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Não são dados casuais, porque as operações com terras agrícolas dispararam nos últimos dois anos. Por detrás desta recuperação não está tanto a vocação de aposta no mundo rural como alternativa para o futuro, mas sim um número crescente de investidores que se lançam a comprar empresas do sector primário e terrenos agrícolas simplesmente porque são rentáveis e tornaram-se um produto de investimento.

“Em outras áreas, como Estados Unidos ou Austrália, são ativos maduros, mas a agricultura na Espanha e em Portugal nem sempre foi visível para os investidores. Mas isso mudou, amadureceu, agora é muito mais tecnológico e isso facilitou a entrada de investidores institucionais que o veem como uma alternativa de médio e longo prazo", explica Héctor Rodríguez, 'diretor adjunto' de Agronegócios - que é como um convite ao investimento agrícola – da consultoria CBRE Espanha. Uma alternativa, indicam eles, mais barata porque os preços pagos para investir na Austrália ou na Califórnia, por exemplo, dobram os da Espanha.

Esta consultoria acaba de publicar o relatório Agronegócio na Península Ibérica, onde reflete o potencial do campo para investidores institucionais, seja com a compra de terrenos ou empresas agroalimentares. Inversores que antes centraban su atención en el ladrillo pero que ahora ven la actividad agraria como un foco de negocio, donde los terrenos de calidad son reducidos a escala global –pesa el cambio climático– y donde las exigencias de alimentación de la población van a multiplicarse nos próximos anos. "Estima-se que a produção de alimentos terá que crescer entre 60% e 70% para poder alimentar a população mundial até 2050, 9.000 bilhões de pessoas", indica o relatório.

Uma atenção que deriva da alta rentabilidade –na Espanha chega a 10%– e onde a liquidez é garantida –dinheiro em dinheiro– no médio e longo prazo. “São ativos muito seguros para os investidores. Eles são resilientes. Eles estavam na crise de 2007 e na crise do coronavírus”, diz Héctor Rodríguez. "Há interesse na Espanha, porque estamos falando de um setor sólido, somos o quarto maior produtor de alimentos da União Europeia e o sétimo do mundo", acrescenta.

O que os investidores notaram no campo?

Quanto a quem está por trás desses investimentos no campo, a CBRE não menciona nomes específicos, que são as empresas, locais ou globais, que apostam na compra de terras agrícolas, mas indica tipologias. “Trabalhamos com três tipos de investidores. O primeiro, family office Espanhóis [sociedades patrimoniais que canalizam fortunas familiares] que já estavam investindo neste setor e querem mais investimento na agricultura ou entrar em fazendas agrícolas”, aponta.

Junto com eles, Héctor Rodríguez lista os fundos de capital de risco, que estabelecem um horizonte temporal para rentabilizar o investimento, ou seja, ficam 10 anos e depois vão embora, vendem; e fundos de pensão e seguradoras, que começaram a se interessar por esse segmento. Estes últimos “são os investidores imobiliários tradicionais, que procuram um rendimento fixo, não querem exposição ao risco”. Eles operam em venda e locação, Eles compram um terreno e procuram um inquilino para trabalhar nele e pagam um aluguel anual. “Eles não deixam de vê-lo apenas como mais um ativo imobiliário, sem risco, enquanto os dois primeiros perfis de investidores têm um perfil de risco maior”, acrescenta.

A esses perfis a Cocampo – plataforma web especializada com anúncios para investir em propriedades rústicas – agrega outros tipos de investidores, incluindo o profissional do campo, “principalmente um agricultor ou pecuarista, que já está presente no setor e que compra novos ativos produtivos crescer e obter melhores economias de escala”, afirma Regino Coca, CEO da Cocampo. Acresce ainda aos fundos de investimento que procuram terrenos para instalação de centrais de energias renováveis ​​e particulares que pretendam quintas de recreio, “que podem incluir atividades de caça, agricultura ou pecuária, mas cujos objetivos mais comuns são a diversificação do património e a melhoria da qualidade da vida. Geralmente procuram fazendas que estejam a menos de duas horas de distância de sua residência”, indica.

As organizações agrárias duvidam da rentabilidade

Os fundos e firmas que buscam rentabilidade estão interessados, sobretudo, em produtos nos quais vejam mais espaço para crescimento. “Os investidores apostam em ativos de alto valor, com demanda crescendo 2% ou 3% ao ano.” Lá, a CBRE cita produtos como azeite, amendoeiras, pistaches, frutas cítricas, frutas tropicais (como abacate ou manga) e morangos, framboesas ou mirtilos. “São produtos com projeção de consumo que dão segurança no investimento, pois há uma demanda crescente por alimentos saudáveis, de origem local e que deixem menos carbono e pegada hídrica”.

No caso das oliveiras, segundo o relatório, a rentabilidade média por tonelada e hectare pode chegar a 14%, semelhante à do abacate. No entanto, esses números são muito maiores para tangerinas ou maçãs, onde a rentabilidade média, o retorno do investimento, pode chegar a 50% por tonelada e hectare.

Essa lucratividade está longe de como as organizações agrárias veem a situação atual. Há algumas semanas, o Sindicato dos Pequenos Agricultores (UPA) assegurou que a subida dos preços nestes meses "esconde uma realidade grave baseada em custos elevados e preços baixos no campo e na especulação e abuso por parte dos intermediários". “Apesar do aumento dos preços das frutas e hortaliças ao consumidor, os agricultores ainda não cobrem os custos na maioria dos portes, com exceção dos maiores, que mal representam 20% da produção total de caroço de frutas (cerejas, ameixas, pêssegos. ..)”, listados UPA.

La Coordenador de Organizações de Agricultores e Pecuária (COAG) Também alertou que as mudanças climáticas reduzirão em 80% a área adequada para o cultivo de oliveiras na Andaluzia, em variedades de sequeiro, como hojiblanca e manzanilla. “Somente a variedade picual poderia manter os rendimentos de sequeiro nas áreas de cultivo do interior, embora em um cenário de aumento de 2,5ºC, o aumento das temperaturas reduziria os rendimentos em todas as áreas produtoras: -83% em Sevilha, -72% em Cádiz, -41 % em Córdoba e -16% em Jaén e -5,7% em Granada”, desabafou.

No entanto, os investidores veem os ativos agrícolas como um escudo contra o aumento dos preços. "Os investidores veem na agricultura uma proteção contra a inflação", explicam da consultoria. "Em períodos de alta inflação, o valor das fazendas aumenta e, também, o preço dos produtos agrícolas." Cocampo aponta na mesma direção. “Os imóveis rurais são produtos da economia real e são reavaliados na mesma proporção que a economia como um todo. É uma característica comum dos bens imobiliários que é ainda melhor no caso de propriedades rústicas por serem bens limitados. Como diz o lema da Cocampo: 'Compra terra, já não se fabrica'.

Outra variável que entra em jogo neste interesse de investimento é a ajuda pública, a Política Agrícola Comum Europeia (PAC). “Os subsídios também são uma peça-chave do jogo e não podem ser negligenciados. Os subsídios da UE aumentaram 56% desde a última vez que foram atribuídos fundos à agricultura para resolver problemas”, refere o relatório da CBRE.

Quanto às zonas mais atrativas para estes investidores que procuram rentabilizar a produção agroalimentar, em Portugal concentra-se nas zonas do Algarve e Alentejo; enquanto na Espanha são Andaluzia, Levante e Extremadura. Se olharmos para os dados divulgados pelo INE, as comunidades que mais concentraram as operações de propriedade rural em maio foram Castilla y León (2.534), Andaluzia (2.238), Castilla-La Mancha (1.985), Comunitat Valenciana (1.786) e Aragão (1.209).

“Observamos três fatores que estão despertando o interesse de investimento: água, energia renovável e proximidade dos grandes centros urbanos”, diz o responsável da Cocampo. “Profissionais agrícolas procuram fazendas com água, com possibilidades de irrigação. Limitações ambientais, proximidade de subestações elétricas com capacidade de evacuação e critérios econômicos levam-nos a licitar as mesmas fazendas com investidores em energias renováveis. Por fim, os investidores privados que procuram uma propriedade de lazer valorizam muito a proximidade do seu local de residência, pois querem poder usufruir da propriedade ao máximo”.